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萬年花城3期“玫瑰碗”整合營銷傳播
作者：佚名 時間：2007-10-29 字體：[大] [中] [小]
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地產廣告履行的還是一種真正必要的經濟功能。
從１９９５年萬通新世界的港式推廣，帶來了地產廣告運作的新理念。到現在僅僅十余年，伴隨著房價的節節攀高，中國地產已歷經了從最早的一句“匯園公寓歡迎您”到詞匯堆砌，從詩情畫意到概念標簽，從高舉高打到潤物無聲等多個重要歷史階段。在“行業革命釋放的文化沖擊波、視覺盛宴、中國知識分子的智力挑戰”等諸多彰顯地產廣告人創意力的評論背后，地產廣告履行的還是一種真正必要的經濟功能。相比日常消費品而言，地產項目的操作周期雖然短得多，但是幫助項目和地產商進行品牌資產積累依然是所有創意的真正價值：是否通過文化定位、階層分析、風格調性這些工程，對項目進行了準確的品牌差異化定位；是否通過準確信息傳遞搭建起一座橋梁，讓置房者實現物以類聚、各得其所。專業些的說法是運用整合營銷傳播手段，通過廣告、公共關系等多種傳播手段建設品牌，打動那些該打動的人。我們在傳播中，基于的不僅僅是“what is this?” ，而是進一步的 “what is your need？”，從客群的需求出發并根據項目特性創造出某種需求從而達到商業目的。
這就是今久一直堅持的理念——實效原則。
前言
200萬平方米超級大盤萬年花城三期玫瑰碗，是2005年度北京最具知名度和最熱銷樓盤之一，創造了政策調整期的樓市奇跡。自6月25日正式開盤發售以來，受到客戶強力追捧，當月底即完成認購額1.2億元，7月份，玫瑰碗正式簽約272套，簽約額為1.38億元，8月份至今玫瑰碗持續旺銷，6個月的銷售額累積達到8億元。在持續低迷的樓市，玫瑰碗何以逆市飛揚？從廣告推廣層面來看，正是整合營銷傳播策略與執行的經典個案。
產品綜述
萬年花城位于京西南三環，處于北京城市“兩軸——兩帶——多中心”發展規劃中重點發展的“京西生態帶”上。總建筑面積近200萬平方米，整個社區被七條市政路自然分成八大組團。項目總占地15公頃，容積率2.26，綠化率達31%，居住總人口超過3萬人，總戶數超過1萬戶。該項目不僅創造了三環沿線樓盤規模之最，同時也是北京難得一見的城中之城，極具稀缺性和唯一性，未來前景廣闊，區域優勢顯著。項目計劃于2008年完全建成，將成為改變京西南區域面貌的全新生活城。
200萬平方米的萬年花城3期玫瑰碗總建筑面積30萬平方米，位于萬年花城整體項目最南端。由10棟小高層板樓和2棟塔板相連的20層塔樓組成。社區風格除秉承了萬年花城“新都市主義”的整體規劃設計理念外，還格外強調了北美風情的建筑立面元素和園林景觀元素。兩萬余平方米的中心園林，百余米長的商業步行街，完善的步行系統，多功能會所，緊鄰西南部唯一的大學城，使得玫瑰碗成為萬年花城200萬平方米大社區里的精品建筑群。
另外，玫瑰碗三居最大的戶型在138平方米以內，完全符合2005年6月1日后北京市關于房屋交易免征營業稅的三個標準，因此成為目前樓市中的寵兒。負責項目品牌整合的是以實效見長的北京專業地產推廣機構——今久廣告。這個項目對北京地產界的震動，已經超過了簡單的銷售數字的刺激，同樣，我們對本案的審視也力求超越項目本身。
進一步而言，地產的單一廣告營銷是否已經完結？從視覺盛宴到概念堆砌到整合營銷是否有了完美過渡？整合營銷是否就是簡單的“廣告＋公關＋新聞事件”？在多元社會和動態的市場流程中，我們尋求的結論可能不是最終的，但某種意義上能促進開放的思考，進而與地產傳播界的朋友共同探尋成功之道。
策略制勝
整合營銷傳播(integrated marketing communications)：通過評估各種傳播方法戰略作用的一個綜合計劃的增加價值（例如，一般的廣告、事件、促銷和公關），并且組合這些方法，通過對分散信息的無縫結合，以提供明確的、連續一致的最大傳播力。
與萬年地產簽約后，今久以單月策略為項目整合營銷開辟網路，穩扎穩打對各階段客群展開傳播：第一時間以《北京青年報》整版連續投放的形式，明確玫瑰碗與萬年花城的關系，并結合項目10棟板樓2棟塔樓，在開盤后“每月開盤一棟，銷售一棟”的預期銷售模式，最大化提取了整合營銷傳播的組合豐富而概念單一原則。
結合開發商的整合姿態介入傳播渠道，玫瑰碗在萬年花城大盤護航下，馬上占得周邊同類樓盤競爭高地，以此帶動銷售增長。精細策略的整合實施，使地產的單一廣告營銷得到終結，并且在項目的廣告、公關及事件營銷推廣中，圍繞萬年花城新都市生活主題完美結合。
地域特點與營銷主題
作為北京西南區域規模最大的住宅項目，萬年花城在２００５年春季房展會上出盡風頭，其免費發放公交IC卡的舉措吸引了眾多看房人，預約登記客戶達1300人。同時，西南區域集中了許多上百萬平方米的大盤，并且在當年有望全部放量，借此花鄉板塊也躍然而出，進入業界關注的視線。
花鄉板塊位于玉泉營橋西南角，京開高速路以西，西南三環路以南，西至豐臺鐵路橋，南至世界公園，面積約10平方公里。在人們越來越重視所居住地區的自然環境和綠化配套今天，花鄉板塊區域規劃賦予了該地區物業得天獨厚的自然環境。三大院校環顧四周，豐臺高科技園區、城市綠化帶緊鄰左右，這一切無疑給該地區提供了健康的人文環境。花鄉板塊的建筑類型逐漸豐富，項目品種多樣化，使花鄉板塊的地產快速升溫。
萬年花城200萬平方米的建筑群入主此板塊，最大限度地提升了該板塊的品質，高性價比的物業契合“都市情節”人們的口味。為區隔同類住宅產品，更好地進行廣告整合營銷，結合建筑立面特點，萬年花城確定了北美建筑風情的傳播主題，同時在大盤的影響下，玫瑰碗橫空出世，繼承萬年花城特質，成為北美建筑風情的明星建筑群，并成為京西南最熱銷的單一項目之一，真正體現著明星建筑群的感召力。2005年7月23日，今久廣告董事趙宏偉在北京大學舉辦的“2005中國房地產年度峰會”上所做的主題為“廣告創造銷售業績最大化”的演講，與玫瑰碗推廣傳播創造的不俗銷售業績相得益彰。
階段推廣實施進程
5月20日左右，今久進入“玫瑰碗”項目，公司抽調骨干創作人員，組成項目服務小組，公司領導全程跟蹤。在兩個多月的推廣工作中，今久與開發商之間形成了高度的默契。
今久先通過玫瑰碗“面市”系列報廣，達到了以鮮明形象在市場上“亮相”的推廣目的（推廣主題：玫瑰碗正式亮相）。
接著通過大盤烘托，以“一個超級大盤的影響力”系列長文案報廣，清楚交代了“玫瑰碗“與萬年花城的關系，進而承上啟下，緊接著進入到對玫瑰碗目標人群進行生活訴求（推廣主題：三十以后才明白），最后落實到我們的主力產品——玫瑰碗黃金比例三居上來。
在一系列先入為主的推廣后，通過整合傳播，在隨后的8月中舉辦了9號樓的“居家庭院”看房抽獎活動；9月的7號樓投放中，以“180米的樓間距直面200萬平米中央社區公園”為主調，唱想了1號樓的“純正板樓尺度，學府庭院景觀”……不同月份的不同推廣主題，有的放矢，為項目熱銷起到催化作用。
公關第一，廣告第二
借用某書名，不是否認廣告在提高產品銷售額方面的功績，在萬年地產整合營銷傳播中，公關活動也一馬當先：萬年地產在2005年五一節舉辦了北美風情節，７月舉辦了全國首家社區商業標準新聞發布會及浙商推介會，最近又與《競報》合作，舉辦“萬年花城杯”籃球爭霸巡回賽。賽事邀請了包括BMW、3M、IBM、奧美、《第一財經日報》、中華英才網、首經貿大學、金山軟件等在內的10多家國際、國內著名企業代表隊；籃球爭霸賽烽火尚未完結，萬年地產接著舉辦了以“我愛我家”為主題的大型攝影、征文比賽。通過一系列的公關活動，在廣告的有力配合下，玫瑰碗取得了驕人的銷售業績。
新聞炒作
為了配合廣告及公關活動推廣，萬年花城副總經理黃璽慶以項目代言人身份，參加了諸如“京城十大宜居社區”等各種論壇，并以大盤的實效營銷獲得了業界的多方肯定，極大提升了項目的知名度。
媒介策略
玫瑰碗的具體廣告投放策略與其他項目有所不同。首先，該項目在定位、推廣和SP活動等細節方面都有自己的獨特之處，所以在廣告投放上我們制定了以下策略：
以《北京青年報》為主，結合《北京晚報》、《精品購物指南》、《新京報》及網絡等，按不同受眾群不同的閱報習慣，我們將媒體投放穿插進行，并采取高密度立體投放的形式，最快速度建立項目知名度和信賴度。
在版面方面，我們盡量選擇一類版面，以確保廣告的閱讀率和項目的高品質形象。
推廣節奏方面，我們按照廣告各階段核心策略和銷控策略展開投放：從開盤前預熱，到開盤后的形象推廣，到以銷售為主旨的功能性宣傳，完成了階段推廣節奏的完美整合。
非凡業績
形象建立的成功
通過一段時間的廣告宣傳，現在提到京西南板塊，特別是大盤區域，人們的主導印象是“宜居社區”、“高品質社區”，讓鳥語花香的花鄉板塊真正深植到了北京每一個人的心中。
銷售業績的成功
6月開盤至11月，玫瑰碗總放量面積18.2萬平方米，已銷售面積14.8萬平方米，銷售率達81.2%，銷售額8億元。
今久的實效整合之旅
整合了多家報紙及網絡媒體的玫瑰碗系列廣告刊出后，自6月25日正式開盤發售以來，到月底，一周時間即完成認購額1.2億元，受到客戶強力追捧，6個月來的累計銷售額達到８億多元，在業內產生了不小的轟動。廣告同仁、地產客戶，乃至消費者的積極反饋都說明這一點。
廣告策略重拳出擊后，今久結合公關活動、事件營銷、形象代言及新聞傳播等傳播要素，第一時間進行高密度、立體化的整合宣傳，在不到半年的時間里，處于宏觀政策調整的形勢下，不僅使玫瑰碗取得了可喜的銷售業績，并且成就了京城地產界大盤整合營銷的一次經典之旅。
“萬年花城玫瑰碗”開盤亮相系列報紙廣告之一
“萬年花城玫瑰碗”開盤亮相系列報紙廣告之二
“萬年花城玫瑰碗”開盤亮相系列報紙廣告之三
玫瑰碗開盤報紙廣告之一
玫瑰碗開盤報紙廣告之二
玫瑰碗開盤兩天熱銷1.2億元。
“玫瑰碗”新都市主義之樣板生活廣告
玫瑰碗產品營銷系列報紙廣告之一
玫瑰碗產品營銷系列報紙廣告之二
玫瑰碗產品營銷系列報紙廣告之三
因為一個房地產項目而帶動一個區域地產項目的飛速發展，萬年花城所樹立的價值標桿將成為北京房地產發展史上重要的一筆。作為北京200萬平方米超級大盤，萬年花城的影響力甚至超越了地產界。
今久傳播作為北京最專業的全案推廣機構，始終奉行的是“實效傳播”的不二法則。萬年花城3期所有廣告和公關活動都圍繞“銷售目標”緊鑼密鼓的展開。從“玫瑰碗”案名的確立到“一個超級大盤的影響力”的開盤報廣到“玫瑰碗，火了”再到“西南高尚生活新樣板”的主題訴求，廣告這條線始終與相對應的公關活動及新聞炒作緊密呼應。實際效果證明，是北京地產傳播近年來難得一見的整合營銷傳播的經典案例。
——趙宏偉
很幸運，我們這些消費者不是劉姥姥進大觀園，一個超級大盤在選擇了最適合的傳播策略和傳播手段后，一下子變得活生生起來，不再是概念和詩情畫意的表達，不再是空洞的需要想象的生活，大盤的推廣需要立體、完整、有序和狀態明晰的生活。
——吳綱
案例理性的策略延展軌跡將一個盛滿情感象征與嗅覺體驗的嶄新樓盤展示在受眾面前，中國地產傳播文化的速度演繹升華了從視覺盛宴本位概念到整合營銷策略觸角的趨向價值。
萬年花城3期“玫瑰碗”的整合營銷策略執行恰恰洞悉了方向，觸及了脈跳，從功能性宣傳到整個樓盤的策略整合，完美通達，細致執行，收效果然斐然。這不能不說是一條實現購買的上上之道。
——王雨農